Sanierung & Ausbau

Eine Neueindeckung ist der komplette Austausch der Dachdeckung. Alle Ziegel werden abgenommen, die Lattung und die Unterspannbahn werden erneuert, dann wird neu gedeckt. Der Dachstuhl bleibt in der Regel erhalten.

Eine Neueindeckung ist fällig, wenn die Lattung fault, die Ziegel porös sind oder die Unterspannbahn nicht mehr dicht ist. Bei einem Gründerzeitbau mit 100 Jahre alten Tonpfannen sind oft die Ziegel noch gut, aber die Lattung darunter ist marode. Dann werden die Ziegel abgenommen, die Lattung erneuert und die alten Ziegel wieder aufgelegt.

Wenn gleichzeitig gedämmt werden soll, ist eine Neueindeckung der richtige Zeitpunkt für eine Aufsparrendämmung.

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Beim Dachausbau wird der Dachboden zu Wohnraum umgebaut. Das erfordert mindestens: eine GEG-konforme Dämmung, eine Dampfsperre, eine Beplankung, Dachfenster oder Gauben für Licht und Belüftung sowie eine Treppe ins Dachgeschoss.

Vor dem Ausbau muss ein Tragwerksplaner prüfen, ob der Boden und die Wände die Wohnlast tragen können. In vielen Altbauten ist die Balkenlage nicht für Wohnnutzung ausgelegt und muss verstärkt werden.

In München, wo der Quadratmeter Wohnraum über 8.000 Euro kostet, ist der Dachausbau eine der rentabelsten Investitionen überhaupt. In Köln und Hamburg lohnt er sich ebenfalls gut.

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Bei einer Aufstockung wird ein weiteres Geschoss auf ein bestehendes Gebäude gesetzt. Das kann ein Vollgeschoss sein oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Aufstockungen sind genehmigungspflichtig und statisch anspruchsvoll: Die Fundamente und Außenwände müssen die zusätzliche Last tragen können.

In Städten mit knappem Wohnraum, besonders in München und Hamburg, sind Aufstockungen eine verbreitete Lösung. Auf Flachdächern aus den 70ern und 80ern lässt sich oft ein Holzrahmenbau aufsetzen, der leichter ist als Massivbau und die Statik weniger belastet.

Ein Zimmermann übernimmt die Holzkonstruktion, ein Dachdecker die Abdichtung des neuen Daches.

Eine Maisonette ist eine zweigeschossige Wohnung, die sich über zwei Etagen erstreckt und über eine interne Treppe verbunden ist. Im Kontext des Dachausbaus entsteht eine Maisonette, wenn die Treppe ins Dachgeschoss verlegt wird und Erd- und Dachgeschoss zu einer Einheit zusammenwachsen.

In den Altbauten von Köln-Haidhausen, Hamburg-Eppendorf und München-Schwabing sind Maisonette-Wohnungen besonders begehrt. Sie haben den Charme des Altbaus und die Großzügigkeit eines Hauses. Der Ausbau ist aufwendiger als ein normaler Dachausbau, weil die Treppe in den Bestand integriert werden muss.

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Schneelast ist das Gewicht von Schnee auf dem Dach. In Deutschland gibt es verschiedene Schneelastzonen: Zone 1 (Norddeutschland, wenig Schnee) bis Zone 3 (Alpenvorland, viel Schnee). München liegt in Zone 3, Hamburg in Zone 1. Das beeinflusst, wie stark der Dachstuhl und die Deckung dimensioniert sein müssen.

Bei Flachdächern ist Schneelast besonders kritisch, weil der Schnee nicht abrutscht. Ein Flachdach in München muss für deutlich mehr Gewicht ausgelegt sein als eines in Hamburg. Bei einer Sanierung prüft der Dachdecker, ob die Konstruktion für die aktuelle Schneelastzone ausgelegt ist.

Sturmschäden am Dach entstehen, wenn Wind Ziegel verrutscht, abdeckt oder Anschlüsse beschädigt. In Deutschland sind Sturmschäden ab Windstärke 8 (Beaufort) versichert. Die Gebäudeversicherung übernimmt in der Regel die Kosten für Reparatur und provisorische Sicherung.

Nach einem Sturm gilt: Schaden sofort dokumentieren (Fotos), Versicherung informieren, provisorische Sicherung beauftragen. Nicht warten, bis der nächste Regen kommt. In Köln und Hamburg, wo Sturmtiefs häufig sind, ist das ein reales Thema.

Wichtig: Die Versicherung zahlt nur, wenn der Schaden durch den Sturm entstanden ist, nicht durch vorherigen Verschleiß. Ein Dachdecker kann das im Zweifelsfall dokumentieren.

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