Dachausbau München - aus dem Speicher wird Wohnraum

In München kostet eine Wohnung im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Ein Dachausbau kostet 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter - und schafft Wohnraum, der danach das Dreifache wert ist. Das ist in keiner anderen deutschen Stadt so eindeutig eine Investition wie in München.

In Schwabing, Haidhausen, Neuhausen und der Au stehen Tausende von Gründerzeitbauten mit ungenutzten Dachböden. Viele davon haben seit Jahrzehnten keinen professionellen Ausbau gesehen. Die Bausubstanz ist gut - nur die Oberfläche fehlt. Ein Münchner Fachbetrieb weiß, wie man das angeht.

Was möglich ist, hängt von der Dachform und der Statik ab. Ein steiles Satteldach in Schwabing bietet mehr Stehfläche als ein flacheres in Giesing. Die marode Lattung in vielen Gründerzeitbauten muss dabei oft komplett erneuert werden - das treibt die Kosten, ist aber unvermeidlich.

Typische Projekte beim Dachausbau

• Penthouse-Wohnung: In Schwabing und Haidhausen ist der ausgebaute Dachboden das begehrteste Objekt im Haus. Mit Gauben, Dachterrasse und Panoramablick über die Dächer Münchens. Das ist kein Kinderzimmer - das ist eine Wertanlage.
• Einliegerwohnung: In Zeiten knapper Wohnungen wird der Dachboden zur Mietwohnung. In München, wo die Mieten stark gestiegen sind, rechtfertigt das die Investition besonders gut. Eine 60-m²-Wohnung in Schwabing bringt 1.500 bis 2.000 Euro Miete im Monat.
• Homeoffice oder Studio: Tageslicht und Ruhe - was will man mehr für konzentriertes Arbeiten? In der Münchner Innenstadt und in Schwabing, wo viele Kreativbranchen sitzen, ist ein Dachstudio besonders gefragt.
• Maisonette: Wenn die Treppe ins Dachgeschoss verlegt wird, entsteht eine zweigeschossige Wohnung. Das geht in den Münchner Altbauten in Haidhausen und der Au besonders gut.

München hat den engsten Wohnungsmarkt Deutschlands. Ein Dachausbau ist hier keine Frage des Komforts - er ist eine wirtschaftliche Entscheidung. Wer in Schwabing oder Haidhausen einen 60-m²-Dachboden ausbaut, schafft Wohnraum im Wert von 480.000 bis 600.000 Euro. Die Investition von 60.000 bis 90.000 Euro rechnet sich in wenigen Jahren.

Die Münchner Bauordnung und das bayrische Baurecht regeln den Dachausbau streng. Gauben-Höhen, Grenzabstände, Denkmalschutz - all das muss berücksichtigt werden. In Schwabing, Haidhausen und Bogenhausen stehen Teile unter Denkmalschutz, was die Möglichkeiten einschränkt, aber auch Steuervorteile bringt.

Die LfA Bayern fördert Dachausbauten im Rahmen ihrer Wohnraumprogramme. In München, wo die Kosten hoch sind, macht die Förderung einen spürbaren Unterschied. Fragen Sie Ihren Fachbetrieb nach der optimalen Förderstrategie.

Worauf Sie achten sollten

• Statik prüfen: Der Dachboden wurde nicht für Wohnlast ausgelegt. Vor dem Ausbau muss ein Tragwerksplaner prüfen, ob der Boden und die Wände die zusätzliche Last tragen können. In den Münchner Gründerzeitbauten ist die Lattung oft marode.
• Dämmung nach GEG: Mindestens 200 mm Dämmung im Dach sind Pflicht. Die LfA Bayern fördert Dämm-Maßnahmen über den Mindeststandard mit zinsgünstigen Darlehen.
• Gauben brauchen Genehmigung: In München ist für Gauben eine Baugenehmigung nötig. In den Altbauvierteln kann auch der Denkmalschutz eine Rolle spielen. Ein erfahrener Betrieb holt die Genehmigung ein.
• Denkmalschutz: In Teilen von Schwabing, Haidhausen und Bogenhausen stehen Häuser unter Denkmalschutz. Das schränkt die Möglichkeiten ein - besondere Materialien, besondere Formen. Dafür gibt es besondere Steuervorteile: 9 Prozent der Sanierungskosten über 7 Jahre absetzbar.